Bundesgerichtshof zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 108/2012 vom 11.07.2012

Bundesgerichtshof zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

 

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB** der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.* Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB*** erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.

*§ 276 BGB Verantwortlichkeit des Schuldners

(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. …

(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

** § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

3.der Mieter

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

***§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. ….

Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11

AG Freising – Urteil vom 27. Mai 2010 – 7 C 848/09

LG Landshut – Urteil vom 23. März 2011 – 13 S 1954/10

Karlsruhe, den 11. Juli 2012

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 11.07.2012 zum Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11

Anmerkung von Rechtsanwalt Martin Bloch:

Aus Vermietersicht ein erfreuliches und auch richtiges Urteil. Einem Mieter bleibt bei Zweifeln über die Begründetheit einer Mietminderung der Weg, Mietzahlungen unter Vorbehalt einer Rückforderung zu stellen. Zusätzlich sollte deutlich erklärt werden, dass die Zahlung überdies ohne Anerkenntnis von Sach- und Rechtsgründen sowie ohne Präjudiz erfolgt. Stellt sich im späteren -beispielsweise durch die Erstellung eines Sachverständigengutachtens im gerichtlichen Verfahren- heraus, dass der Mangel  vermieterseitig zu vertreten ist, kann der überzahlte Mietzins herausverlangt werden. Für diesen Fall ist der Vermieter nämlich ungerechtfertigt bereichert i.S.v. § 812 BGB, da in Höhe des geminderten Mietzinses kein Rechtsgrund besteht.
In ähnlich gelagerten Fällen, auch anderer Rechtsgebiete, sollte unbedingt anwaltlicher Rat darüber eingeholt werden, ob eine Zahlung unter Vorbehalt einer Rückforderung überhaupt statthaft ist. Bei Unterhaltszahlungen hilft ein solches Vorgehen -beispielhaft genannt- nicht. Der Unterhalt wird verbraucht und dem Rückforderungsbegehren kann mit dem sogenannten Entreicherungseinwand nach § 818 III BGB begegnet werden. In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass eine Zahlung unter Vorbehalt grundsätzlich keine Erfüllung im Rechtssinne darstellt. Das bedeutet, dass die Forderung nicht zum Erlöschen gebracht wird und damit weiterhin Bestand haben kann. Trotz erfolgter Zahlung könnte demzufolge gleichwohl eine Klage drohen!
Die wenigen Beispielsfälle sollen verdeutlichen, dass eine Beratung bezogen auf Ihren Einzelfall dringend und stets zu empfehlen ist. Ich berate Sie hierzu gern.